太房公：揭秘09地产走势

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http://www.zufang.com   2008年11月19日 08:44:03   论坛

太房公曰：

解读08，击鼓传花－

投机者总是要把花传给自住者或投资者的，

投资者总是要让自住者买单的，

而自住者的购买力严重不足，

租房子也贵了，

涨不起来了，

挺不住了，

故房地产下跌了。

 

太房公曰：展望09，在现有的价格水平下，只有自住需求，有限的自住需求购买力的一根柱子是顶不住房地产的大厦的。故要么地产投资者及投机者再活跃起来，要么降价，让更多的自住需求拥有购买力。不管采取何种方法，救市，房地产救量只有这两种方法。

 

太房公曰：方法一：让投资，投机需求旺起来。

太房公曰：投资收益的获取主要有两种方式：

太房公曰：一是租金回报，住宅的租金回报率还不如存银行，故住宅是没有投资价值的－故要么提高租金，要么降低利率，利率处于下降周期，但中国及多数国家的官方利率是不反应资金的市场供需而严重偏低的，故考虑利率是无多大用的，除非低利率贷款，高回报率的租金，获得利率差；或者提高租金，那就必需提高工资，工资确实处于提升通道中，故房产的投资价值在逐年显现。而商业地产，由于经营要素的参与，及受益于人为压低的低利率，投资回报是可期的－而中国从生产向服务的转变将更逐步体现商业地产的价值。而工业地产，由政府主导的开发区热，使得工业地产供绝对大于求，再加上次债，外需萎缩导致的生产不景气，工业地产的回报率将越不理想。

太房公曰：二是经营性收入，也是集中体现在商业地产上，尤其商业地产还拥有变动的定价权。

太房公曰：故利率的下调及工资的上涨使得租金回报逐步慢升，而商业地产受益于经济转型及经营收益将是未来几年最具有投资价值的地产。

 

太房公曰：投机收益根本上只有低买高卖，故投机者最希望暴涨暴跌，市场动荡，前几年的地产暴涨便是投机者在兴风作浪，如今他们期望暴跌。5年的高额营业税及温水煮青蛙的市场下跌，阻碍了部分投机者套现，故降低及取消流通税费最代表此阶层的利益。而房价暴跌可怕结果，又是未套现的投机者抛售，已套现的也增加舆论动能，制造恐慌情绪，打击企稳信心。上涨时，部分代表国家利益的地方政府及银行享受了投机的价值，暴跌又将严重损害他们的利益，故像工资的下调刚性一样，他们也注定节节抵抗。而房价暴涨使民粹主义情绪高涨，严重威胁国家稳定大局及有悖于决策层的新三民主义主张。故站在国家的高度，使投机者回吐部分收益，使房价合理回归，但不暴跌，即使吹大的气环变小而不破则代表了国家调控的根本目的－国家一党专政，富国强军则保证了国家意志的执行。故未套现投机者抛售是唯一的出路，已套现投机者利用希望大跌的低收入群体正在和政府博弈。如今的远高于购买力的高价位下，暴涨难度太大；只有暴跌，大量买入，再操盘再次暴涨是投机者最美好的期望。故国家减税，释放部分投机需求，以求量升。

太房公曰：故让投资投机需求活起来，就是降息，提高工资，降低税费－大降息，大涨工资，大降税费甚至可能使房价再暴涨，这代表以开发商为代表的地产业者的利益；慢慢地降，慢慢地涨，慢慢的降，就能让地产逐步活起来；通过逐步的放，度的把握就能让市场适度的活起来，达到最希望的状态，既活又不热，这代表国家的利益。国家现在的市就是这么救的。

 

太房公曰：方法二：降价，使更多处住需要有购买力，成为有效的自住需求，使市场活起来。通过双限房，经适房，保障房等逐步降低房价，让相对有钱的自住者先释放需求，先享受住房以抵消相对多付的成本；再逐步下调，让钱少的人住上房－这也是以市场手段解决人民住房问题。因此度的把握是最重要的－降价回归自住本质，打压投资投机需求，在大多数人民无房住的情况下，逐步解决人民住房问题。而房价的刚性，各利益方拼命维护自己的利益，拼命硬挺，则注定房价是逐步下降，实在挺不住了，猛然下降的过程。国家应逐步让量升起来，让时间长一点，给各利益方足够的调整时间，让聪明的脱身；并掌握住度，防止猛然下跌式的暴跌。

太房公曰：从国家的调控政策，我们可以明显看出，国家支持自住需求，限制打压投资与投机需求。故希望房价再暴涨或暴跌，或者想押上几套房子，在现阶段都是不听党的话，跟党对着干。顺势而为，新形势下呼唤讲政治的开发商。

太房公曰：综上，故让房价慢慢回归，逐步下调，是附合国家利益的，是附合最广大的老百姓自住者的利益，是不附合投机者的利益的，是附合合理投资者的利益的。需要注意的是：除了投机大颚们，手上一套房自己住，一套房儿女住，一套房出租的中国中产阶级也是一定程度上的投机者；而煤老板，钢老板，制造业的小企业主们，中国的大小老板们，及利用利率杠杆，循环抵押融资投机的头脑灵光者，这些手上有三套以上住房的人则是中国房地产投机市场的主力。击鼓传花－投机者总是要把花传给自住者或投资者的，投资者总是要让自住者买单的，而自住者的购买力严重不足，涨不起来了，故房地产下跌了。而要使房地产活起来，要么提升购买力，要么降价；提升购买力，工资猛提副作用太大，呼唤类似于股市平准基金，由国家买单，帮投机者赚钱，那得有投机客的代理政客，故降价是概率最大的。从国家利益出发，打击投机者，保障自住者，扶植投资者或是地产宏调的大方向。让地产活起来，要么让投资投机需求活起来，要么慢慢降价－暴涨暴跌都是灾难。

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